미국 상업용 부동산, 얼마나 심각한가?

최근 가장 이슈가 되는 것은 미국의 오피스 공실 사태입니다. 2008년 글로벌 금융위기보다 공실률이 더 높다는 것이 상업용 부동산에 대한 공포를 부추기는 요인으로 작용하고 있습니다. 참고로 분기 통계이며, 6분기 연속 상승 중입니다.

이것만 보면 미국 상업용 부동산 시장에 큰 일이 난 것 같지만, 최근 흐름은 나쁘지 않습니다. 1년 전에 비해 상업용 부동산 가격이 15% 떨어졌지만, 2023년 4월에는 드디어 상승세로 돌아섰기 때문입니다. 미국의 케이스-쉴러 주택가격이 2023년 2월에 반등한 것과 비슷한 흐름을 보이고 있죠.

오피스 빌딩의 부진에도 불구하고 상업용 부동산의 가격 하락이 멈춘 이유는 산업용 및 아파트 등의 가격 하락이 멈추고 반등한 데 있습니다. 반면 쇼핑몰과 오피스 빌딩의 부진은 쉽게 끝나지 않는 분위기입니다.

그럼, 어떻게 해서 미국 상업용 부동산 가격의 반등이 출현한 것일까요?

그 이유는 역시 금리에 있는 것 같습니다. 아래 <그림>에 나타난 것처럼, 모기지 금리의 하락이 본격화된 시기(2001~2003년, 2009~2010년)에 상업용 부동산 가격이 반등한 것을 발견할 수 있기 때문입니다.

물론 최근 미국 채권 금리가 다시 상승하고 있기에, 상업용 부동산 가격의 반등이 지속될 것인지 단언하기는 힘듭니다. 다만, 최근 국제 상품가격의 하양 안정 흐름이 지속되고 있다는 점을 감안할 때 하반기에는 미국 모기지 금리(30년 기준)가 6%선 밑으로 내려갈 것으로 기대해 봅니다.

이야기를 요약하면, 오피스 빌딩과 쇼핑몰 등 일부 상업용 부동산 시장의 부진이 심각하지만 아파트나 산업용 부동산이 반등을 주도하고 있다는 이야기가 되겠습니다. 특히 7% 전후에 형성되어 있는 미국의 모기지 금리가 하락세로 확연하게 떨어진다면, 상업용 부동산 가격의 반등이 더욱 힘을 받으리라 생각됩니다.

⭐ 핵심 요약 ⭐

1. 미국의 상업용 부동산 시장은 오피스 공실 사태와 쇼핑몰 부진 등으로 부진하지만, 아파트 및 산업용 부동산 가격의 반등으로 약간의 회복세를 보이고 있다.
2. 2008년 금융 위기 이후의 공실률이 더 높아져 공포를 유발했으나, 가격은 2023년 4월에 드디어 상승세로 전환되었다.
3. 산업용 부동산 및 아파트 가격이 먼저 반등하며 전체 상업용 부동산 가격의 하락을 멈추게 했으며, 그러나 쇼핑몰과 오피스 부동산은 아직도 부진하다.
4. 이러한 가격 반등의 원인으로는 금리의 영향을 크게 받았다. 모기지 금리가 하락한 시기에 상업용 부동산 가격이 반등한 흐름을 볼 수 있다.
5. 하지만 미국 채권 금리가 상승 중이므로 상업용 부동산 가격의 반등이 지속될지에 대한 불확실성이 존재하며, 미국 모기지 금리가 내년에 6%선 아래로 내려갈 것으로 예상하고 있다.

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