2022년 하반기부터 시작된 중국 정책당국의 부동산시장에 대한 전방위적 규제는 큰 효과를 발휘하고 있다고 합니다.
아래 <그림 1>은 중국의 1선 도시들인 선전, 상하이, 베이징과 미국의 도시들 로스앤젤레스, 뉴욕, 샌프란시스코의 소득대비 주택가격 배율(PIR)을 보여주는데, 중국의 주택가격에 거품이 상당함을 알 수 있습니다. 선전 시의 아파트 가격은 일반적으로 평균 소득의 40배입니다. 이는 로스앤젤레스와 샌프란시스코와 같은 도시의 4배에 해당합니다.
<그림 1> 중국 1선 도시들과 미국 도시들의 소득대비 주택가격 배율(PIR) 비교
경제협력개발기구(OECD)의 19개 나라도 비슷한 상황입니다. 아래 <그림 2>는 1999년 대비 OECD 국가의 평균 소득 대비 주택가격과 임대료 대비 주택가격의 변화를 보여줍니다. 2020년부터 급격히 상승하여 현재는 2008년 금융위기 이전보다 훨씬 높은 수준입니다.
정부 통계에 따르면 경제 개방으로 인해 더 많은 사람들이 평생 저축한 돈을 주식이나 다른 투자보다는 부동산에 투자하게 된 후 베이징과 상하이의 집값은 2000년 이후 각각 10배와 12배나 뛰었습니다. 이 때문에 부동산 규제는 많은 반발을 일으키고 있습니다.
<그림 2> OECD 국가의 소득대비 주택가격 배율(흰선) 및 임대료대비 주택가격 배율(파란선) 추이
중국은 부동산시장의 지나친 과열을 막기 위해 2020년에 ‘3대 레드라인’을 도입하고 은행에 부동산 대출 한도를 부과했습니다. 3대 레드라인이란 부동산 개발업체들이 1) 자산부채비율 70% 이하, 2) 순부채비율 100% 이하, 3) 단기부채 대비 현금비율 100% 이상을 유지하지 못하면 대출을 중단하는 제도입니다. 2년이 지난 지금 정책 당국의 노력은 어느정도 성공을 거둔 것처럼 보입니다. 아래 <그림 3>은 중국의 신규주택과 중고주택의 가격 변화를 나타난 바와 같이, 2022년 11월에 신규주택 가격이 15개월 연속 하락했기 때문입니다.
<그림 3> 신규주택(흰선)과 중고주택(파란선)의 가격 변화(MoM, %)
중국의 주택가격이 15개월 동안 3% 이상의 하락한 것은 다른 선진국에 비해 적은 수치입니다. 토론토의 주택가격은 최고점 대비 18% 하락했고, 시드니는 11% 하락했습니다. 스웨덴의 주택가격은 2022년 3월 최고점에서 20% 이상 급락할 것으로 예상됩니다.
중국 일부 지역에서 주택가격의 급격한 감소의 징후가 나타나고 있습니다. 예를 들어 대기업인 알리바바 그룹의 본사가 위치한 항저우의 주택가격은 2021년 최고치에 비해 15% 이상 하락했습니다. 아래 <그림 4>는 판매된 건물 및 신규 건물의 연면적과 신규 주택의 가격 변화를 보여주고 있습니다. 연면적의 경우 2021년 최고점을 찍고 급락하고 있으며, 신규 주거용 주택의 가격은 2019년부터 완만한 하락세를 보이고 있는 것을 확인하실 수 있습니다.
<그림 4> 판매된 건물의 연면적(흰선), 신규 건물의 연면적(파란선), 신규 주택의 가격(붉은선) 추이(YoY, %)
중국 정부는 과열된 부동산시장에 대한 규제를 원하지만 주택가격이 폭락할 경우 금융 부문에 대혼란을 초래하고 더 큰 위기를 촉발할 수 있기 때문에 가격을 서서히 낮추길 원한다고 말합니다. 폭락의 기준을 25%정도라고 보며 부동산 개발업체들이 20개 지역에서 아파트 가격을 15% 이상 인하하여 분양하려고 하자 개입하여 막았습니다. 이런 변화가 나타난 이유는 부동산 부문이 중국 경제에서 차지하는 비중이 매우 크기 때문입니다.
중국에서 부동산 부문은 국내총생산(GDP)의 약 25%, 가계 자산의 거의 80%를 차지합니다. 신규 주택 시장의 경우 2조 4천억 달러에서 기존 주택 및 재고의 경우 52조 달러에 이르는 것으로 추정되며, 부동산 부문 규모는 2019년 미국의 두 배였습니다. 또한, 약 100,000개의 회사가 이 분야에서 운영되고 있으며, 중국에서 두 번째로 큰 고용주로서 2,700만 개의 일자리를 제공합니다.
부동산시장의 규제로 부동산 개발업체와 금융기관, 투자자들도 큰 어려움을 경험하는 중입니다. 블룸버그가 집계한 데이터에 따르면 직원 수준을 공개하는 28개 공개 상장 부동산 개발업체 중 2022년 상반기에만 인력이 15% 감소했습니다. 그리고 약 48개의 부동산 개발업체들이 채무불이행을 선언하여 650억 달러의 미지급 부채를 남겼습니다. 한때 세계에서 가장 활기차고 수익성이 높았던 약 2,000억 달러 규모의 고수익 채권 시장이 무너졌습니다. UBS그룹 AG는 이번 침체로 은행 시스템에 1조 5000억 위안(약 2155억 달러)의 대출, 채권, 기타 자산 손실이 발생할 것으로 추산했습니다. 코로나 관련 대책이 전면적으로 수정된 것처럼, 부동산시장에 대한 강력한 규제도 차례대로 해제되지 않을까 생각됩니다.
이상은 세계적인 통신사 블룸버그의 칼럼 “China’s $1.3 Trillion Housing Crackdown Leaves Few Winners”의 내용을 정리한 것입니다. 보다 자세한 내용은 아래의 링크를 참조해주시기 바랍니다.
ByBloomberg Businessweek